O que é ITBI?
O Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, também conhecido só como ITBI, é um tributo municipal que precisa ser pago sempre que ocorre uma compra ou transferência de imóveis. Quem deve pagar esse imposto para a prefeitura da sua cidade é o comprador do imóvel e, caso esse pagamento não seja feito, a documentação não é liberada e o imóvel não fica regularizado.
Esse imposto é cobrado só em casos de transferências de imóveis envolvendo pessoas vivas. Para casos de falecimento ou doação, é cobrado o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação, também chamado de ITCMD.
Como normalmente os municípios tem cobrado o valor do ITBI?
Apesar de a legislação (Código Tributário Nacional) estabelecer que a cobrança desse imposto deve ser feita sobre o “valor venal” dos imóveis, cada município costuma adotar uma forma específica de cálculo, sendo comum um imóvel ser transacionado por um determinado valor, porém, ser exigido o ITBI sobre outro montante unilateralmente estipulado pelo município (geralmente considerando valores distintos e superiores ao valor de mercado ou à operação realizada entre as partes).
Apenas para ilustrar, a legislação de vários municípios estabelece que a própria Administração Tributária realizará uma “estimativa fiscal” e atribuirá o valor devido, concedendo prazo de três dias para pagamento. Em outros municípios a legislação prevê que a Secretaria Municipal de Finanças estabelecerá o valor venal do imóvel, mas que será adotado o valor declarado pelo contribuinte, desde que o valor seja superior ao estabelecido pelo munícipio.
Posso contestar sozinho essa prática abusiva dos municípios?
Muito embora seja possível contestar o valor atribuído pelo município, os complexos procedimentos para tanto, além da frequente manutenção da cobrança, fazem com que os contribuintes apenas aceitem e efetuem o pagamento (apesar de entenderem como indevido).
Como o Poder judiciário vem enfrentando esses abusos dos Munícipios?
Recentemente, porém, o Superior Tribunal de Justiça analisou um processo em que se discutia esse tema e proferiu uma importante decisão sobre o assunto, estabelecendo 3 regras importantes.
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Posso procurar advogado especialista e buscar meus direitos de pagamento correto do ITBI?
Sim, todos que acabaram de adquirir imóvel e estão sendo obrigados a pagar IBTI, bem como todos que pagaram IBTI nos últimos 5 anos, tem direito a ingressar com ações na justiça por meio de advogado de confiança e evitar o pagamento irregular ou reaver o indébito.
Portanto, tem direito a ajuizar por meio de advogado, as seguintes ações na busca dos seus direitos:
Mandado de segurança – todos aqueles que estão sendo obrigados a pagar ITBI calculado com base em valor superior ao valor da venda do imóvel; E
Ação de conhecimento – repetição de indébito, todos aqueles que pagaram ITBI calculado com base em valor superior ao informado como valor da venda do imóvel.
